공간정보가 제시하는 도시재생의 기준

쇠퇴하고 있는 도시를 어떻게 찾을 것인가

도시는 다양한 구성요소와 정보로 구성된다. 도시 쇠퇴는 우선적 으로 무엇이 쇠퇴하고 있는지에 대한 정량적 지표와 정성적 지표로 분석할 수 있다. 정량적 지표로는 ‘사람’, ‘건물’, ‘대지’, 정성 적 지표로서의 ‘환경’이 있다. 정성적 지표도 개개인마다 차이가 있지만, 정량적 지표 또한 조합 방식에 따라서 달라질 수 있다. 때 문에 지표를 분석하기 위해서는 최근 몇 년의 데이터만 분석해서 는 안 된다. 거시적인 안목으로 광역적으로 분석하고 지역적으로 살펴보며 이후 이러한 지역들 간의 편차가 어느 정도인지 차별화 가 어떻게 나타나고 있는지 객관적이고 논리적으로 분석해야 할 것이다. 이런 종합적인 판단을 통해 도시재생의 목표라 할 수 있 는 주거환경, 상업환경, 녹지환경을 종합적으로 평가해야 한다. 이러한 결론적인 평가를 통해서 도시재생의 시작과 도시쇠퇴를 가늠해 볼 수 있는 중요한 기준점을 삼아야 할 것이다.

인구에 대한 고찰 – 거시적 인구분석

구체적으로 살펴보면, 첫 번째로 도시재생은 도시지역의 ‘인구’에 대한 세심한 고찰에서 시작되어야 한다. 우선 도시재생사업이 필 요한 지역을 선정하기 전 거시적 측면에서의 인구분석이 필요하 다. 예를 들어, 인구가 밀집된 지역, 소득분위가 낮은 계층, 혹은 사 회적 약자가 밀집되어져 있는 지역, 고령자가 밀집된 지역을 먼저 파악해야 한다. 도시재생은 차별화를 두기 위한 것이 아니라 자발 적인 도시재생이 이루어질 수 없는 지역에 우선순위를 두어야 하 기 때문이다. 이와 반대로 도시재생사업에 해당되는 지역의 분포 를 자세히 들여다볼 필요가 있다. 중소도시의 경우 인구가 급격한 감소가 나타나는 지역은 대부분 도심부에서 발생한다. 개발여건이 어려운 지역이 도시의 중심에서부터 발생되기 때문이다.

유동인구에 대한 고찰 – 지역의 상황 판단

두 번째는 도시쇠퇴지역을 선별하는 일은 반대적 현상인 도시활 성화지역을 찾아내서 비교해 볼 수 있는 ‘유동인구’를 살펴야 한 다. 고정적으로 거주하고 있는 인구와는 다르게 유동인구는 지역 의 상황을 정확하게 판단할 수 있는 기준이 될 수 있다. 유동인구 가 많다는 것은 크게는 지역, 블록, 건물과의 연관성이 매우 높다. 물론 해당 블록 안에 유명한 백화점이 있거나, 대중적인 커피숍, 유명한 음식점이 있다면 당연한 결과일 것이다. 그러나 단순히 일시적인 현상이 아니라 시계열적인 분석은 해당지역이 점차 어 떻게 변모하고 있는지를 파악할 수 있는 중요한 지표가 될 수 있 다. 상권분석이 이를 기반으로 하고 있으며, 이러한 분석을 위해 서는 다양한 분석방법이 있을 수 있다. 유동인구에 대한 분석은 연령대별로 나타나는 분석과 교차분석을 통해서 해당지역이 활 성화된 이유와 분석이 가능하리라고 본다.

그림1. 전라남도 여수시 유동인구 및 건축물 분석결과

그림2. 전라남도 순천시 도시쇠퇴등급도

대지에 대한 분석-개발 여건 분석

세 번째는 도시를 구성하고 있는 ‘대지’다. 이차원적인 평면인 대 지는 각각 개발범위를 법적으로 설정해 놓은 지역과 지구가 나뉘 어져 있다. 도심지 한가운데 중심상업지역은 엄청난 양, 즉 높은 용적률로 건축을 할 수 있게 규제하고 있지만, 실제로 중소도시 나 작은 시군단위의 중심부는 오랜 시간동안 개발이 지체되어 있 는 대지가 있다. 개발을 할 수도 없을 만큼 작은 소필지로 방치되 어져 있는 곳도 있을 수 있다. 그곳에 용적을 100%로 제한하고 있다는 것은 재고해 봐야 마땅하다. 대지의 가치가 상대적으로 낮아서가 아니다. 개발할 수 있는 여건이 안 돼서, 미래에 누군가가 대규모 개발을 해야 하는 그날만을 기다리고 있는 대지들이 지 방도시에는 무척이나 넓게 분포되어져 있다. 그 위에 서있는 작 은 집들은 점점 더 노후화, 황폐화가 급속히 진행될 수밖에 없다. 도시재생은 아픈 곳을 도려내는 것이 아니라 자생적으로 이루어 질 수 있게 도와주는 방향으로 시작되어야 한다.

건물의 용도와 성격-주변 건물들의 입체적 분석

네 번째는 도시 속 대지위에 서 있는 ‘건물’이다. 도시를 구성하 는 가장 기본적인 것이 건물이다. 건물들은 다양한 성격을 가지 고 있다. 사람과 같다. 태어난 연령과 키, 생김새와 성격이 있다면 건물도 그러한 특성이 있다. 즉 건축년도, 건물층수, 건축구조, 건물용도가 있다. 고령의 나이를 가지고도 아주 오랫동안 지속해 오고 있는 도심 속 한옥은 한국의 전통을 대표한다. 도심 한가운 데 관광 상품화가 되어 매일 같이 드나드는 관광객이 골칫덩어리 가 되어가고 있는 한옥밀집지역은 거주환경이 그다지 좋지는 못 하지만, 많은 유동인구가 집값을 높이는 중요한 역할을 할 것이 다. 요즘 지방 도시들 중에는 한옥마을을 조성해 방문객들이 많 아지고 유동인구가 늘어나 지역활성화를 기대하고 있는 곳도 많 다. 건물용도로 보면, 대형쇼핑센터, 대형백화점, 대형마트 등은 이미 활성화지역을 잘 선택해서 이루어진 건물이다. 더더욱 활성 화가 필요한 지역이 아니다. 건물의 나이, 건축년도가 의미하는 것은 지역마다 격차가 매우 심하게 나타난다. 오래된 건물이 밀 집되어 있다는 것은 활성화된 지역에서는 의미가 없다. 신축되고 있는 건물들의 분포분석은 그 도시가 어떻게 발전을 하고 있는지 를 알아볼 수 있는 중요한 지표이며, 상업지역 속 주거건물은 상 업지역이 활성화가 더디게 진행되고 있는 지역으로 판단할 수 있 을 것이다. 도시 내에 상업지역 안의 주거건물, 주거지역 내의 신 축비율, 도심중심지의 주거비율, 상업지역의 단독주택비율과 같 은 마치 서로 불협화음이 발생할 수 있는 곳들에 대한 지표들을 통해 자세히 들여다보고 선별해내야 할 것이다.

사회적 현상 분석-선택과 집중으로 문제 해결

다섯 번째는 도시에서 벌어지고 있는 ‘사회적 현상’에 선택과 집 중을 해야 한다. 도시에서 나타나는 긍정적 혹은 부정적인 양상 은 다양한 관점에서 분석되지만 대부분 사회적 현상으로 해석된다. 인구이동으로 인한 도시쇠퇴, 저출산에 의한 초등학교 폐교, 고령화사회에 의한 노인복지시설의 부족, 산업체 수의 감소로 인 한 일자리 감소, 공폐가의 증가에 따른 주변지역 범죄율 상승 등 과 같이 도시쇠퇴의 원인은 다양하게 나타난다. 예를 들면, 지방 중소도시 경우 ‘도심부 지가의 상승 ▶︎ 개발의 어려움 / 유지·관 리 비용의 상승 ▶︎ 도심 외곽으로의 무계획적 확산을 통한 도심 공동화 현상 ▶︎ 공폐가 발생 ▶︎ 주변 지역의 범죄율상승 ▶︎ 도시 쇠퇴’와 같은 프로세스로 진행하고 있는 실정이다. 이러한 프로 세스가 대부분 도시에서 나타나는 쇠퇴 양상이라면 과장이겠지 만, 지역적 상황은 도시마다 다르게 나타날 수 있다. 이러한 지역 별 차이에도 불구하고, 사회적 현상에 대한 분석도 도시재생사업 에서는 매우 중요한 지표로서 작동되어야 할 것이다.