입체지적과
구분지상권

토지를 입체적으로 이용하려면 해당 공간을 사용하고 수익을 낼 수 있는 권리가 확보되어야 한다. 이에 우리 민법에서는 지상권^* 제도를 도입해 운영해왔다. 그러나 지상권은 지표를 중심으로 상·하 모든 공간의 권리를 포함하는 탓에 특정한 공간의 이용에 적용하기에는 무리가 있었다. 특히 도시 과밀화로 인해 토지 가격이 상승하고 가용 통지가 부족해지는 동시에 기술이 발달하면서 토지를 보다 입체적으로 이용할 수 있는 권리가 필요하다는 의견이 강해졌다. 이에 정부는 1984년 민법을 개정하며 구분지상권 제도를 신설해 도입했다.

구분지상권은 지표는 물론 지하와 공중을 포함한 상·하 개별 공간을 사용하고 수익을 낼 수 있는 권리로, 도시철도 건설, 송전선로 선하지, 터널, 지하건물연결통로, 케이블카 설치, 상·하수도 건설 등 다양한 공공분야에 적용되고 있다. 문제는 구분지상권이 토지의 구분된 층만을 대상으로 한다는 점에서 토지의 모든 층을 대상으로 하는 일반 지상권과 차별화된다는 것이다.

이 기준에 따르면 구분지상권을 가진 자는 토지의 구분층에 대해서만 사용할 권리가 있으며 나머지 사용권은 토지 소유자에게 있다.

이렇게 민법에서 규정하고 있는 구분지상권은 등록공시에 관한 법과 설정 관련 법령으로 구분 할 수 있다. 구분지상권은 민법(도입근거), 부동산등기법(등기공시), 도시철도법 등 19개 법령에 설정 및 운영 관련 규정을 명시하고 있다. 그러나 지적관련 법령은 근거만 명시되어 있고 구체적인 등록절차, 방법이 부재한 실정이다.

특히 등기제도에서는 토지의 입체적 범위를 지적도에 표시하도록 하고 있으나 구체적인 방법은 부재한 실정이다. 부동산등기제도의 구분지상권 설정은 토지의 입체적 범위를 지적도에 표시하도록 하고 있으나 구체적인 방법이 없다. 지적분야에서 입체지적 도입이 필수적인 이유다.

지적은 쉽게 말해 땅에 대한 기록이다. 이를 구(舊) 지적법 제1조 목적에 기반해 좀 더 구체적으로 정의하면, ‘토지와 관련된 정보를 조사·측량하여 지적공부에 등록·관리하고, 등록된 정보를 제공·활용하여 효율적인 토지관리 및 소유권 보호에 기여하는 것’을 말한다. 필지의 지번과 위치, 경계 등을 등록·관리하고 이를 기반으로 토지소유권을 보호하고 등록된 정보를 활용하는 것으로, 토지공시제도로는 지적제도와 부동산등기제도가 있다.

그렇다면 토지소유권과 지적의 정의 사이에는 어떤 문제가 있을까? 토지소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 영항을 미친다. 문제는 토지소유권과 지상권 등의 권리는 등기제도로, 토지표시(지번, 경계 등) 범위 등록은 지적제도에 기반한다는 점이다. 이에 현재 토지의 특정 공간을 사용하거나 소유하고자 하는 경우, (구분)지상권, 전세권, 임차권, 지역권 등은 등기제도로, 지번 및 경계 등록은 지적제도에 의거해야 한다. 따라서 완벽하고 정확한 토지공시제도의 운영을 위해서는 토지의 표시(특정공간 경계)에 먼저 등록하고 등기소에 통지를 해야 한다.

지적에서 한발 더 나아간 입체지적은 토지에 대한 지표 및 지표와 일정한 관리관계를 달리하는 지상과 지하에 대한 3차원 필지와 합법적 권리공간의 위치와 경계, 소유자 및 기타 권리관계를 필지단위로 지적공부에 등록 및 관리하는 체계다(출처 : 2022. 스마트 기술을 활용한 입체권리공간의 등록 관리 연구 완료보고회 P27).

가장 처음 할 일은 입체지적의 등록 대상을 선정하는 일이다. 이를 위해서는 대상을 좀더 세심하게 구분지어야 한다. 현 지적제도에서 관리 가능한 입체권리와 ‘부동산등기법’ 상 토지에 대한 입체권리, ‘토지에 대한 법률’상 제한 또는 의무(입체주소, 입체도로, 입체도시계획), 나아가 ‘디지털트윈’ 관련 토지에 대한 입체권리 마지막으로 국제표준 및 국외 지적에서 관리되고 있는 입체권리 등이다. 나아가 ①지상권, 구분지상권 ②구분소유권, 지역권, 전세권, 임차권 ③입체주소, 입체도시계획, 입체도로 ④사용수익권리(지하상가) ⑤기념물유지관리 의무, 부분적 기념물 등 순으로 입체지적을 단계적으로 확대해 나가야 할 것이다.

관련 법률의 개정도 필요하다. 구체적으로는 부동산등기법, 부동산등기규칙, 도시철도 등에 의한 구분지상권 등기규칙, 구분지상권에 관한 등기처리 요령에 의하여 구분지상권을 설정하는 경우 도면 붙임에 대하여 지적측량결과도를 첨부하도록 개정하여야 할 것이다. 또한 공간정보관련법령을 재정의하고 구분지상권 등록부 신설, 입체필지 신설, 경계점 및 경계 재정의, 건축물 및 구조물 등록 명확화, 토지대장의 등록사항 및 지적도면의 등록사항 정비, 구분지상권 경과조치 사항, 1필지로 정할 수 있는 기준, 지적현황측량 등에 대하여 개정하는 작업도 이어져야 한다.

토지의 입체적 이용 시대 도래, GTX, 도시철도, 송전선로 등 공공분야 구분지상권 확대, 지적 분야를 제외한 다른 법령에서의 구분지상권 제도 확대 시행, 해외 각국에서 각 나라에 적합한 입체지적 제도를 운영, 정확한 토지공시제도의 운영필요(지적제도+등기제도), 디지털트윈 활용 모델로 입체지적 도입 등 이제 입체지적 도입은 선택이 아닌 필수가 된만큼 입체지적 제도 정착을 위한 다양한 논의가 지속적으로 이어져야 할 것이다.